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房价降了但房贷利率上去了 2018年买房需掌握这些信息

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发表于 2017-12-22 09:07:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
房贷最新新闻:

降了!房价真的降了!根据国家统计局刚刚公布的2017年11月70个大中城市住宅销售价格统计数据,与2016年同期相比,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格涨幅都已经连续14个月回落,三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅也是连续4个月回落,二线城市房价则总体处于稳定态势。如此一来,就连任志强都不敢继续坚持他的“房价暴涨论”了。

这个时候是不是抄底时机呢?需要告诉你的是,房价虽然在降,房贷利率却在持续上涨,也就是说,买房的月供压力更大了!

在即将到来的2018年,楼市行情将如何演变?房子到底买是不买?有购房需求的人,你是不是应该做足攻略了呢?

房价短期看金融,金融主要看利率

关于如何判断一个城市未来的房价走势,有一句比较经典的口诀:“短期看金融,中期看土地,长期看人口”。

这句口诀由任泽平2008年首次提出,而后多年,他又在不同场合反复强调。作为年薪高达1500万的经济学家,任泽平的丰硕研究成果在业内已被高度认可。

按照任泽平的观点,要判断短期内房价走势,金融这个因素所占分量自然是重中之重。那么,短期看金融,金融看什么?看利率!

从房地产本身的特性来看,作为资金高度密集且兼具金融属性与消费属性的国民经济支柱产业,房地产业景气水平的周期性波动会很大程度上受到利率特别是个人按揭贷款利率的影响。

而从历史上看,个人按揭贷款利率的变动,无论是同房价走势还是与商品房销售额的周期性变化,均存在着显著的相关性。可以说,个人按揭贷款利率的变化堪称判断房价走势的“晴雨表”。

从按揭贷款利率变动对房价的影响来看,当个人按揭贷款利率达到峰值时(如2011年12月和2014年9月),全国70个大中城市二手房房价环比涨幅几乎是同步跌至周期谷底;当个人按揭贷款利率创造历史低位时(如2009年6月和2016年9月),二手房房价环比涨幅均处于较高位置。此外,综合来看,二手房房价环比变动走势同个人按揭贷款利率变动走势大体上呈反向状态(见图1)。



                               
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从按揭贷款利率变动对商品房销售额的影响来看,按揭贷款利率与房地产销售同样呈现出较强的相关性。根据图2可以判断,利率下降引来商品房销售繁荣,而利率上调则导致商品房销售下滑。例如,2009年6月与2016年6月,按揭贷款利率均处于历史低点,与之相应的是,2009年12月与2016年6月,全国商品房销售额增长双双达到周期高点;而2011年12月和2014年6月,按揭贷款利率达到阶段性高点,全国商品房销售额增速几乎同期或稍有滞后的跌至谷底。



                               
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过去20年房贷利率多在6%-7%

根据融360每个月定期发布的《中国房贷市场报告》中的监测数据(见图3),自2017年1月开始,全国首套房贷的平均利率已经实现了连续11个月的上涨,11月份更是高达5.36%,相当于基准利率的1.09倍,同比2016年11月上升逾20%。该利率尚且是首套房贷的平均利率,其中还包括了部分4.9%的便宜贷款,这便意味着,有些城市的首套房贷利率早已远超1.2倍的标准。至于二套房的房贷利率,更是始终居高不下,2017年11月份高达5.66%。于是我们可以大体判断,未来短期内,贷款利率的持续走高必将会导致房价的进一步下跌。



                               
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看到房价下跌,不少购房者喜大普奔。然而,事情似乎不那么简单,因为持续上扬的房贷利率同样抬高了每个月的还贷成本。不信我们可以算一笔账:

倘若某购房者按照现行首套房贷的平均利率水平贷款200万元购房,那么同2016年此时相比,他将会多支付总计40万元的利息!

那么,当前的房贷利率水平已经见顶了吗?还没有!

纵观历史,现在的房贷利率还真不算高。从近20年的房贷利率变化来看,4.9%的房贷利率处在历史最低位,也恰恰只有这一次是跌破了5%。所以说,即使继续上涨至6%甚至更高,也不是不合乎情理——要知道,过去20年,最常见的房贷利率可是在6%-7%。



                               
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未来一段时间房贷利率会继续上涨

从市场机制来看,利率是资金的价格,由于价格上升反映的是商品供给紧缺,因此我们可以将利率的持续走高理解为资金供给日趋紧张。而造成这一局面的原因主要有三点:

第一,微幅收紧的货币政策让M2增速回落。随着“金融加速回归服务实体经济的本质”工作的日渐深入,以科技创新和文化创新为代表的“高精尖”产业贷款保持高速增长,而房地产市场的贷款规模却在不断收缩。过去一年内,央行通过公开市场操作、上调资金市场操作利率等政策来实施微幅收紧的货币政策,由此导致M2增速的持续回落(见图5),这也导致房地产信贷的规模相应缩减,银行系统也会收紧向消费者的房地产贷款规模或是相应抬高房地产贷款利率。事实也正是如此,据报道,2017年11月在全国35个城市533家银行中,有474家银行首套房贷款利率上升或与上月持平,占比高达88.9%。更为重要的是,2017年11月共有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务,较上月新增14家。



                               
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第二,房地产违规信贷业务已经到了“露头就打”的程度。从决策部门的意愿来看,在明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位后,各部门、各大城市紧锣密鼓地出台了一系列房地产调控措施,据统计,截至2017年11月,中央和地方有关房地产调控的政策已经超过180次。今年下半年,监管部门严查消费贷进入房地产市场,最近央行行长明确提出“警惕并防控房地产市场泡沫风险”。某种意义上讲,房地产违规信贷业务已经到了“露头就打”的程度。在此大环境下,各大商业银行顺势连续提高房贷利率也在所难免。

第三,美联储加息将延续货币政策紧平衡、资金市场利率持续上扬的趋势。随着近期美联储完成了2017年内第三次加息,加拿大、英国、韩国、墨西哥、巴西、俄罗斯也相继进入加息周期,这也映射出全球货币政策同步收紧的大势正在逼近。对于中国央行来说,虽然目前没有上调存贷款基准利率,但货币政策紧平衡、资金市场利率持续上扬的趋势仍在持续,倘若不久的将来,一旦加息政策最终落地,必然会抬升整个市场的资金成本中枢,进而提高全社会的融资成本压力。对于居民部门而言,影响最大的当然就是按揭贷款利率的继续攀升,获得贷款的难度也将越来越大。

2018年买房需做好哪些准备?

话说回来,不管在什么时候,身处怎样的环境之中,老百姓对于房子的向往始终不会消失,换言之,楼市的刚性需求始终是存在的,即便目前的时机可能并不是最佳。

不过,对于那些准备在2018年出手买房的人来说,笔者给出三点建议供参考:

第一,利率折扣仍旧很低的城市或地区值得重点关注。虽说整体上看,贷款利率的上调已是不争的事实,但这毕竟是平均贷款利率的上调,并不排除一些城市依旧具有较低的利率水平。从2017年11月份统计数据来看,常州、温州、中山等十个城市的房贷平均利率最为优惠(见图6),这对于有购房需求的人来说无疑是一大利好:贷款利率折扣较低,也就意味着当地房价还没有见顶——至少不会出现人家都是基准利率,而你买房的时候却成了1.5倍基准利率的窘况。当然,意见仅供参考,切勿盲从。



                               
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第二,从购房位置来看,尽量避开远郊,同时要开始重视租金收益。也许是见惯了房价动辄“一年翻一番,五年乘以三”这种事情,相比之下,房租这种蝇头小利始终难以入得了大多数人的法眼。然而根据前文的分析,2018年极有可能出现房价不涨月供大涨的状况,因此,房租将会成为既稳定又实惠的重要收益来源。基于这一考虑,购房的地理位置选择将更加重要。对于远郊来说,出于交通是否便利、配套是否完善等多方面因素的考虑,想要租到一个较高价位着实是难上加难;反观近郊或核心商圈,交通、购物、学校、医院甚至是安全保障可谓是应有尽有。由此,近郊房产不仅租金收益可观,房产的保值相对远郊来说也更加可期。

第三,长期来看,房价稳定的概率要远远高于大跌。笔者一直坚信,任何楼市政策的出台宗旨从来都是“抑制房价过快增长”而不是“引导房价下跌”。就算是当前不少地方房价已经出现了下降,但也不是全部都降。即便是北上广深等一线城市的房价已经出现了大面积不同程度的下跌,其挤压之前楼市泡沫的意义可能大过于房价下跌本身。长远来看,由于北上广深的人口规模效应已经形成,而人才是房子的最终需求方,故北上广深的房价更应趋于稳中有升而不是断崖式下跌。

此外,千万不要想当然地认为,有些地方房价即将下跌或是已经下跌,对购房者来说就一定是好事,因为越来越高的月供压力很可能会导致购房者花掉的钱更多。所以,如果遇到合适的房子,各方面自己都满意,月供也可以负担,就不要过于纠结。买到手后,哪怕短期内无法获得极为理想的收益,但是随着国家的发展与社会的进步,人们迟早会享受到经济发展以及城镇化加速带来的红利。

因此,只要你是出于刚需目的,只要你看好国家的前途与所选城市的未来,那就放心地去买,五年或十年后,你不会后悔当下的决定。

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